10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房，享受与个体工商户同样的税收优惠。增值税率从9%降至允许减按1.5%，减税力度、扶持决心巨大。

毋庸置疑，一个租购并举的新居住时代，正加速到来。

长租公寓业自然迎来春天，尤其是中高端赛道，客群承租力强、黏度忠诚度高，兼具成长性与稳健力，是入局者的战略要地。

万马奔腾中，中骏身影算得亮眼。

2021年5月18日，中骏集团旗下方隅公寓宣布: 全面升级品牌战略，将品牌名称“FUNLIVE方隅”更名为“方隅公寓”，并发布“高档一居，租方隅”的定位语。

高端定位，也有实力打底：

目前，方隅旗下拥有项目体量超40000套，主要集中在北京、上海等一线城市，以及杭州、南京等强二线城市，同时积极探索泉州、济南等集团资源优势明显的城市布局。

规模之外，成效同样值圈点：

自2018年入市以来，短短不到三年，无论上海、北京，还是杭州、泉州，几乎每一家方隅公寓都会成为当地的标杆产品，一些优质公寓常年处于满租状态。

速度质量兼具，甚至业内，有用“方隅现象”来解读长租市场的发展趋势。行业分析师李晨表示，无论“高档一居”的愿景定位还是口碑规模并举的实操表现，方隅现象透出王者雄心，也为行业升级带来思考。

近日，一则重磅消息再次佐证了上述观点。

9月25日，上海会展方隅国际公寓正式开放入住。作为方隅公寓三大产品线（方隅国际公寓、方隅公寓、云涛公寓）中的高端之作，该项目定位轻奢国际公寓，由知名设计师打造，建筑面积14万平方，容纳1000余套房间。位于虹桥国际商务区华漕板块、毗邻国家会展中心。园区包含2.2万方商业配套。2公里内包含Costco、大润发等知名百货仓储，驱车约10分钟直达虹桥枢纽。

核心一线城市，社区环境是租住体验的重要打分项。会展项目融合了办公、商业、公寓等多业态规划，依河而建、居住在方隅的人，享受的不止是公寓配套和服务，更是一种生活品质和姿态。

商业规划方面，方隅围绕居住场景配置了2.2万平的商业街区，等同于配套了一个小商业中心，不仅配置有餐饮、超市、洗衣、宠物、花店等生活配套，还有影院，休闲，运动主题店等更是一应俱全，下个电梯就能满足日常品质生活各类需求。

围合式管理的社区公寓，园区内部围绕体能锻炼、共享空间、社交活动、宠物活动四个基础社区需求，上海会展方隅国际公寓设置了6大景观区域。配有篮球场、环形跑道、露天影院、宠物乐园、私享会客厅等个性化设施。以人文视角构筑社区生态，让用户享受自成一派的品质家居体验。

更难可贵的是，细节打磨仍一以贯之。

比如室内公区，更注重实用与私密性。银影灰的大理石地面，铺就品质居所；休闲氧吧使用大篇幅的绿色语言，演绎全新生态理念，营造平和自然空间感；会客区、台球厅、会议室等基础功能区，则加入激光雕刻工艺的隔断设计，美观之余更展示社交思考。

满满品质范，意味着方隅高端布局再下一城，也对行业赛道进行了再定义。

三大与特色标签 高端公寓再定义

上海，中国房屋租赁的启蒙之地。

民国时期，徐志摩、陆小曼、鲁迅、许广平、茅盾、郭沫若等人，均是沪上租客。

名流热衷租房，并非没有购房力，而是倾向用更低成本享受大都市的繁荣安全，拥有购房者不具备的自由感。

百年后的今天，高端基因延续。全国经济中心的超然地位，更让上海成为孕育高端公寓品牌的绝佳土壤。

截至2021上半年，上海共计出让137幅R4用地，可供建设17.6万套长租公寓，是现有存量的2.5倍。存量方面，中高端长租公寓存量套数占比由2018年的2%升到2021年上半年的8%。

可以说，方隅公寓上海落子、秀场高端范儿，占尽天时地利人和。

具体说，除前文说到的社区型设计之外，方隅公寓的高端性还体现在高端品质、多元化的配套服务两方面。

品质上，其外立面设计采用了大面湖蓝色德国阿鲁克邦复合铝板，质感十足，结合大块的落地玻璃，与西侧河面和碧蓝的天空相得益彰，伴随着日出日落的光影变化呈现出不同的观感体验。远瞰识别，“地标”范儿逼人。全景玻璃设计也可将室外风景带进室内，增加空间体验感。

室内装修，以全景落地窗及星级酒店的装修标准，与外立面融为一体。

惠普创始人戴维帕卡德说过，小事成就大事，细节成就完美。

以上海会展方隅国际公寓为例，室内空间沿用方隅国际公寓的经典风格，选用蓝迪灰与橡木棕作为主色调，沉稳大气。2.4x2.4的超大落地窗、全屋见光不见灯的无主灯设计、灰色系低调实用的软装设计......点点滴滴，透出品质匠心。

当然，有其形还要有其魂，多元化配套及服务需一脉相承。

为满足住户不同需求，方隅不断完善公寓生活配套，将多重现代生活场景融合在同一社区空间，打造了专享健身房、台球室、会议室、休闲吧、儿童游乐区、宠物区等免费配套。

人性化服务方面，注重安全及差异化需求。如人脸识别系统保障安全；管家式服务提供生活琐事的解决；驻场维修解决生活小问题；今年又增加“健康管家”服务，提供健康专业指导及健身私教服务等等。

简言之，人性化、智能化是方隅服务的关键词，其已形成一套“人工智能+物联网+软件+硬件”的智慧化社区管理体系。

从此看，方隅成功再定义了高端长租公寓。由此形成的特色品质标签，让其脱颖而出、得到市场认可就在情理中。

品质匠心、特色标签一方面源自以租客为中心的价值观，另一方面，也源自于方隅对新“租住生活”的理解格局。二力合一，成就了上述质速兼具的现象级方隅。

站在行业角度，这种现象级的战略意义或更加生动：

长期以来，长租市场标准缺乏，产品品质、服务参差不齐。行业需求虽旺，但浮躁短视者也众，种种乱象让不少用户体验较差进而避而远之。

方隅公寓率先挣脱“价格战”，掀起一场“质量战”、“服务战”，描摹出公寓产品的更多可能性、可塑性。不仅有助行业回归风清气正，亦为变革性升级提供了参考路径。

全产业链赋能 精细化最优解

通用电器公司总裁杰克·韦尔奇有一句名言：质量是维护顾客忠诚的最好保证。

伴随社会经济发展，人口流动的数量及速度快增，大城市租房变成刚需。而房东扯皮、黑中介、标准缺乏等乱象，则让消费者深识居大不易的同时，呼唤更透明、更品质化的供给，长租公寓应运而生。

遗憾的是，目前看，多数长租公寓入局者本质上还是“二房东”身份，低收高出的“轻资产”模式让租房者付出更高成本，却享受不到相应服务，消费体验普遍不高。

原因在于，二房东需向房东支付租金，加上种种运营成本，支出常拙荆见肘，生存尚有急迫，潜心品质者自然寥寥。长此以往不仅扰乱市场秩序，更增加“爆雷”可能。这从去年此起彼伏的平台暴雷潮中可见端倪。

从此意义上说，长租公寓尤其是高端品质公寓，也是一门重资产、高门槛、极度注重精细化、专业度的生意。

在铑财看来，租赁是一个专业活，更是一个良心活。用心的好产品，市场自会说话。细节品质、前沿设计、智能且人性的服务，处处以用户为中心的品质打磨，正是方隅公寓长期保持超高入住率，不到四年就实现项目体量超40000套的成长秘诀、现象秘诀所在。

那么问题来了，正如前文所言，高端公寓赛道的蓝海前景，吸引了包括创业系、房企系、中介系、酒店系、互联网系等巨头入局。面对激烈竞争，其实大家都想发力高端、做实品质，然成功者寥寥。

方隅公寓，凭什么如此顺利？

的确，打造高端公寓“知易行难”。表面看，这是方隅公寓专注产品打磨的成果。深层次观，则离不开背后三大壁垒的加持之功：

即全产业链布局、资本助推，以及中骏集团一体两翼战略。

聚焦中骏集团旗下的方隅公寓，拿地-开发-建设-投入运营的完整全产业链模式，看似模式重、周期长，但由于链条各环节均能自我把控，一体化设计等减少修改反复，成本时效上反而做到了最优化。一旦产品打造完毕，满足了租房者的稳定、优质需求，方隅也能获得源源不断的现金流，进而加大投入夯实口碑，形成良性循环。

快就是慢，慢就是快。扣准产业链条的快慢机，方隅公寓想不稳优都难。

站在品质角度，全产业链模式亦具有不可复制的优势。

早在前期开发过程中，中骏就根据地块性质和容积率要求，融合方隅产品标准化模式进行排房、景观及交通动线等设计。整体更有效利用空间，节省坪效，也能兼顾到客户出行动线，以及娱乐化空间的融合。

此外，由于方隅公寓获取的是整块土地，可以“社区”型公寓整体考虑，打造景观园林、雕塑小景、绿化等。包括社区商业配套，都能很好融入其中。从而在精细化、专业化、综合化运营中，找到了兼顾成本、时效、品质的最优解。

另一厢，政策端的导向深意也让此模式迎来发展风口。

2021年初，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题作出规定。

即住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。押金应通过地产中介行业协会建立的专用账户托管，押金额不得超1月租金。

中原地产首席分析师张大伟指出，没有资金池，没有租期错配将大大降低长租公寓暴雷的可能性。如果政策严格执行，长租公寓行业或将出现颠覆性变化。

换言之，以“高收低出”、“长收短付”及“租金贷”等方式扩张的二房东轻资产模式，将难以为继。以方隅公寓为代表的全产业链模式，成为主流。

“一体两翼”深意 集大成者品质经

惊讶的是，尽管方隅公寓采用“重资”运营模式，从增长速度看，其并没受重资产模式所累，反而实现了“轻资产”式的规模扩张。

除了产业链赋能，深厚的资本壁垒也不容小视。方隅公寓CEO陈坚表示：“这个行业必须得跟金融做结合。因为长租公寓是一个长期的业务，对我们来说也是长期的资产，需要跟长期的资本相匹配。我们最害怕遇到的问题是，长期的资产用短期的钱来配。一个项目，建造就需要两年半的时间，然后还需要至少半年的爬坡期，才能到一个比较成熟的水平，所以这个项目相对应的资本起码要3~5年，但如果你给配一个短期资本，两年到了就要还款了，那操盘方压力可想而知，项目的不确定性也可想而知。”

早在2018年成立之初，中骏方隅就与基汇资本旗下管理基金合作，成立长租公寓投资平台。首期资金规模8亿美元，用作收购、开发及运营中国核心城市的多户住宅项目，以满足未来数年庞大的市场需求。截至2019年底，平台已完成上海2个项目、涉及总股本2.3亿美元投资。

2020年3月，其与著名的中东主权基金、Proprium Capital Partners设立5亿美元投资平台，首期规模2.3亿美元。方隅公寓作为投资平台的管理人，负责平台整体的投、融、管、退事项。

强强联手，是有深意的。

过去几年，长租公寓业是当之无愧的资本风口。大量热钱涌入，催生了行业繁华，也催生了野蛮生长无序扩张。当红利消退、频频“爆雷”让不少投资者颗粒无收。

惨痛教训面前，资本终于明白：入局长租公寓，必先“稳”字当头。必须选择有经验、有专业度、有敬畏心、深耕力的伙伴合作。

在此背景下，方隅公寓第三重壁垒，即中骏集团“一体两翼”战略，再次夯实了资本诉求的匹配度。

2019年，中骏集团确立了长租公寓业务与购物中心并行的“一体两翼”发展模式，战略高度进一步提升。集团为方隅提供一定资金、项目支持，为存量资产投资、运营奠定了基础。

得益于中骏前瞻战略、精准支持，方隅公寓在存量资产投资、开发、改造、运营上占据了先发优势，最终才打造出既快又稳、既大又优的高端领军形象。

如方隅公寓执行总裁卢韬所言：在国内做存量资产会碰到很多瓶颈和障碍，包括产权的合规性、坪效、改造等。作为一个规模化房企，我们在投资端做到了全国重点城市的基本全覆盖，以及信息的全覆盖。开发端、改造端、运营端都有非常明显的优势。

“一体两翼”力量，不止于此。目前看，中骏地产、商业、长租公寓等业务间已形成了明显的战略协同效应。

亿翰智库相关调研报告指出，一贯注重成本控制的中骏集团能保持销售稳定，与其业务多元化的协同战略密不可分：通过商业勾地有效降低了土地成本，同时将购物中心开发成本摊到住宅成本中去，加上长租公寓以轻资产模式维系现金回流，以此形成运营闭环，从而为销售业绩的增长奠定良好基础。

由此，中骏及方隅的价值脉络便清晰起来：“一体两翼”战略吸引资本，促成全产业链模式，从而催生了产品高端品质属性，市场良好反馈又再次夯实“一体两翼”战略，形成良性循环，让中骏、方隅行稳致远。

不谋全局者，不足以谋一域。不难发现，方隅成功，并非依赖某一环节、某一领域，而是严密的商业逻辑、资本逻辑、行业逻辑环环相扣的生态化大成。

集大成者，金声而玉振。如此打造的稀缺护城河，有多宽多深、模仿难度几何呢？

一个崭新的租赁时代，已经到来。头部先锋者，大有看头。

（文章来源：铑财）