任何事物的发展总有它的两面性，局外人淡然看之，局中人五味杂陈；对于长租公寓来说，这句话显得尤为合适。 

　　在经历过电线杆小广告时代、互联网大杂烩时代后，过去被人们所熟知的住房租赁市场，进入到了现在的长租公寓时代；过去一年，对于长租公寓来说，是充满风雨磨难的一年，在这个大赛道里，有人拼命进场，也有人，就此哭着离开。 

　　在外人看来，不管将“住”这件事弄得如何五花八门、多姿多彩，终究不过是一张床而已；而在局中人看来，床的舒适固然重要，但如何能够获取更多的溢价才最是重中之重，毕竟，赚钱才是做生意的根本。 

　　面对爆仓门、甲醛门、投诉门、剥离门等诸多现实，局中人与局外人的反应也不尽相同，有人唱衰，有人看好，也有人满不在乎。唱衰的原因不必多说，发生这么多事情后，总会有一些悲观的声音出现，而看好这个行业的局中人，则各有各的理由。 

　　然而，虽然硝烟弥漫，但是我们注意到，在2019年，还是有这样一家长租公寓，在整个赛道中，脱颖而出---中骏集团旗下的长租公寓FUNLIVE方隅。 

　　对FUNLIVE方隅来说，虽然2019并不容易，但是它们不仅没有放慢自己前进的步伐，反而越走越坚定。对于FUNLIVE方隅副总裁麦伟基来说，长租公寓这一赛道也似乎越激烈越有趣，作为抱有乐观态度的局中人之一，麦伟基从市场、产品、运营等方面，向我们讲述了他眼中的长租公寓赛道，以及他看好这一赛道的理由。

1 现在社会有许多人对长租公寓这样的新型业态并不是特别看好，您对此有何看法？ 

　　现在许多人不看好的不是长租公寓这一新型业态，而是这样一种包租方式；比如说人们不会说新鸿基地产做的不好，因为它走的是重资产道路；人们也不会说美国长租公寓运营商EQR业务发展不好，因为它以基金运营为主，走的是委托管理的道路。所以，长租公寓这类新型业态出现的问题更多应该是在商业模式上，人们不看好的也是商业模式，并非资产或行业的本质。 

2 当下，部分之前有涉足公寓业务的房企也重新对长租公寓业务进行调整，也不乏将其剥离的企业，如远洋集团剥离邦舍，朗诗绿色集团剥离朗诗寓等，您对此有怎样的见解？ 

　　开发商布局长租公寓大抵有两种模式：种是开发商去做包租业务，放弃是很正常的，毕竟成本太高；另外一种是开发商对存量资产进行改造，或者配合拿地进行持有部分运营，问题是没有找到资产退出的有效途径，或者说融资成本太高，又缺乏这方面的能力及资源。 

　　而FUNLIVE方隅不同，我们走的是一种“基金管理+连锁运营”的商业模式，基于我们自有的资本和投拓团队，我们能从全局出发去考虑整个投资链条的逻辑，比如如何配合不同的融资手段或者不同融资的渠道，去把不同的渠道都加起来， 最终去优化整个融资组合，这是方隅独有的优势；因为对于长租公寓这个行业来说，如何实现退出是一个很重要的问题，现在很多运营商都走不掉，所以有些企业就不做公寓了。 

　　这其实也是行业中商业模式出现问题的原因，本身重资产是没有问题的，但前提是需要找到退路，如果没有退路，就会走向爆仓这样的后果。 

3 长租公寓市场在前两年还处于快速增长阶段，有大量的运营商与资金进入，而从2018年开始到现在，我们也看到许多公寓因为经营不善，陆续爆仓，这两年为什么会发生这样的变化？ 

　　大概在2014、2015年开始，长租公寓行业开始快速发展，包租项目的租金大概每两年到三年涨一次，涨幅大概在5-6%，而租金可以直接影响公寓的运营，但业主并不会根据运营情况的好坏调整涨幅。比如上海，前十年的平均租金基本没有太大的变化，从前两年开始，随着物业租金上涨，从有利润变成了持平，没多久就处于亏损状态了，为什么在2019年进入集中爆仓期，因为租金涨了几次后，测算模型与租金涨幅不符，运营商们承受不住这么高的成本，主要也是他们对市场的预期太过于乐观。 

　　FUNLIVE方隅的测算模型与市场其他家不大一样，方隅会将十年的租金增长全部考虑进模型中，再加上基本租金、运营成本、装修成本等，基本将所有的硬性成本都计算进了模型中，如果年的租金能够覆盖成本，后面十年基本也能覆盖。所以固定成本是不变量，租金是变量的话，我们能够计算到风险有多少。 

4 如果运营商只计算租金的中间差，整体格局就会变得很小，您怎么看？ 

　　如果运营商只计算租金的中间差，那么如何尽可能的节省成本，就成了核心关注点。市面上普遍的做法是牺牲空间的舒适度来提升坪效，尽可能节省装修成本、人工成本和运营成本，但是这样下去就会导致各类投诉事件的爆发，比如 “甲醛门”、长期以往的话，这样不仅不能节约成本，反而会极大程度的损害品牌自身，可谓损 “人而不利已”。所以在我看来，运营商应该更多的去考虑如何多元化融资，而不是以节约成本为由牺牲客户的居住感受和运营服务的质量。 

5 FUNLIVE方隅在公寓行业中扮演一个怎么样的角色？ 

　　方隅有几个比较独特的商业模式，以重资产为主，比如收购，或者与其他投资者一起投资项目。同时方隅也有轻资产的项目，如中骏做业主，委托我们管理，其他房企系的公寓，集团给他们纯委托的项目数量很少，而中骏给我们的支持就是能用来做居住用途的项目，都会给我们去做运营。 

　　此外就是方隅的连锁经营与基金管理模式，连锁经营我们会把成本分摊，并进行系统化管理，形成规模化。基金管理就是与基汇资本合作一些房地产基金，方隅将项目放在基金平台中，资本方进行投资的合作模式，陆续也会有一些投资者收购方隅的项目，由我们运营，这又是委托管理的逻辑。 

　　区别于以租金差为主要收入的盈利模式，方隅的收入模式除了一般的运营管理费以外，还会有基金管理费，包含前期开发顾问部分、资产退出部分的利润。 

6 就轻资产输出而言，刚刚您提到中骏会委托方隅运营项目，集团如何算这笔账？ 

　　首先，集团在拿有些地块的时候就已经承诺做长租业务；比如在一二线城市，居住需求很大，租金也有溢价空间，所以住宅+长租公寓的模式比较理想；对于消费相对集中的三四线城市来说，购物中心+住宅+长租公寓的模式更加适合，这样有助于形成公寓和购物中心、住宅，三者一体的协同效应。 泉州中骏世界城项目就很好的验证了购物中心+住宅+长租公寓这样的协同效应对于公寓本身的溢价，是很有帮助的，就这个项目来说，我们在泉州没有竞争对手，我们的产品与区域租户都十分认可，我们的长租公寓溢价超过住宅租金达到30%至50%，所以这样的组合是很成功的。 

7 就基金管理而言，方隅有何特殊之处？ 

　　方隅的基金管理，类似于基金公司但是又不同于传统的基金管理公司。 方隅有一支专业团队来负责基金管理相关的系列业务，我们是一种垂直一体化的模式，即从开发，设计，运营，到传统基金资产管理业务的投融管退都是由方隅来负责； 作为基金管理方，方隅和其他基金管理人也有很大的区别，我们是长租公寓资产类别“带运营”的基金管理人，基金管理和连锁运营是相辅相成、相互依托的。 除此之外，方隅在重资产投资方面也很有特色，我们和我们的投资者是同股同权的，对方隅和投资者来说，这样的模式，更有利于保持双方利益一致，共同进退。 

8方隅的产品定位比较高端，今年会有丰富其他层次产品线的考量吗？

　　会的。 

　　在2019年8月，我们收购了深圳的窝潮系的社区，他们主要做城中村的产品，而且拿项目的成本会低；城中村项目其实也属于刚需产品，虽然并不是方隅擅长的部分，但是这次收购，能够帮助方隅将公寓上下游的产品打通，丰富产品线；另外，我们也在观察考量更高端的项目，因为在高端项目中，也有很大差异，这个还需要时间去验证。 2020年，我们也会以现有产品为主，做好产品线划分，梳理品牌故事，并且持续开拓新版图。我们希望以一个新的形象重新面世，能够让市场和客户更清晰的懂方隅，懂方隅的定位，从而也获得更多认可。

9 在2019年年初，您为方隅公寓设立的目标是什么？是否实现？ 

　　现在项目出租率差不多达到了90%以上，基本实现了年初设立的出租率、利润率等运营方面的指标；另外在外拓项目，特别是包租的指标上，我们一直在商讨盈利模式，这部分相对放慢了脚步。 

10 2019年对方隅来说，是稳步发展的一年吗？ 

　　我觉得用“打基础”来形容2019，更加合适。从2017年品牌面世开始，到2018年在商业模式、项目获取上的改变，再到2019年项目与成员的增加，我们更多的是在思考应该用怎样的方式去立足于这个市场。在2020年，我们希望实现速度上的突破，因为2020年我们也会有更多的项目落地，我们会抓住更多发展机会。 

11 2020年，市场经济持续疲软，同时大量的集体租赁房源入市，加之仍有不少企业在增加产业链条，您怎么看待这样的市场环境？ 

　　市场经济本身的好坏，对于方隅的产品影响，其实不大，因为我们的产品在一线城市的价格大都在5000到15000，我们的客群的收入大都比较稳定，属于社会的中流砥柱。同时我们的体量并不大，所以市场经济对于我们的影响也相对较小。方隅的产品都是通过对目标客群的深度研究，花心思去做出来的，所以我们更加贴合客户需求，客户对我们的依赖度也很高。 

　　另外在2020年，我们也会多关注现在还在市场上活跃的公寓，去看他们如何精细化管理等；2020年也是市场整合的一年，对于整个长租公寓行业来说，赛道的竞争越来越激烈，产品也会越来越精，好的必须要更好，不好的也只能被淘汰。 

作者丨王哲 

来源丨地产资管网