集中式公寓拿物业，很多时候是碰运气，有时候甚至能抢到“孤品物业”！  

　　北京二环内，核心地段的出租房，想做好运营、既要做好品质、服务，又要保证运营坪效，您会怎么做？ 

　　今天分享给大家中骏集团旗下公寓品牌FUNLIVE方隅在北京的一个长租项目，共同探讨高端公寓的运营是怎么做的！

旧改新

北京皇城根儿，4000平旧物业救“活”了

　　说实话，大北京的房价用“寸土寸金”四个字其实已经没办法概括出它现实意义上的“贵”了！因为有些位置的房子，不会再有增加，用开发商的话讲就是“孤品”，在这种情况下，如果还想长期住在北京二环内怎么办？买一套难度太大（占资金还限购），住酒店又不够方便，纠结？长租公寓满足你的这种个性需求！  

　　北京方隅王府井精品公寓5月17日正式试营业，但在前期还没完全装修好的情况下，就已经有很多客户提前预定了，未开业就先爆火！

　　该项目前身是一家酒店，因为年久失修，室内设施陈旧，经营状况不佳，所以后来由方隅公寓来运营，整个项目面积4487㎡，改造后做出了104套房。  

　　在房间规划上做了7种户型，从标准间、高级单间、豪华单间到高级一居室，户型面积从33㎡-56㎡设置了7个梯度，租金价格从9150元/月—15450元/月，可以满足不同人群不同价位的居住需求。

（改造后项目实拍）

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位置绝佳，步行到天安门看升国旗

　　该公寓地理位置十分优越，位于二环内王府井商圈， 距5号线灯市口地铁站仅20米，靠近国贸CBD、金融街等商务区，距离北京站直线距离1.5公里，天安门直线距离1.8公里。十分钟可达北京站，半小时覆盖京津冀工作圈。如果有时间，每天可以步行到天安门去看升国旗，感受天安门城楼的威严。 

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房间优化改造，质感满满

　　因为公寓改造前为酒店，所以内部有基础的房间框架，但是改造前的房间装修陈旧，尤其卫生间整体被抬高，居住者使用极其不便。  

　　经过设计规划，设计师将房型进行了整体优化，合理利用空间，户型统一改造成一居室的独立私密户型，部分房间还增加了步入式衣帽间设计，提升整体居住质感。

（项目改造前实拍图）

　　从改造前后对比图来看，整体装修水平较之前有了质的提升！  

　　房间设计均以小户型开间设计为主，室内餐区、活动区、睡眠区动线规划合理，自由舒适。

考虑到居住的收纳需求，在房间内部配备了电视柜、衣柜、台盆柜、鞋柜及置物柜、床头收纳层板等多种储物置物空间，方便租客使用。

公寓内部分房型还配有步入式衣帽间，储物更独立从容，灰色乳胶漆墙面，木纹地砖，搭配布艺背景墙和布艺沙发，简约中增加温馨感。

最后说一下日常使用频率超高的卫生间，干湿分离设计，功能区设计合理，既尊贵又舒适。讲真，按照北京二环内的房价，房间里这样一个卫生间，怎么说也得值50万+！ 

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附加公区设计，应有尽有

　　项目在改造前，原来的地下一层并没有被利用，所以拿到物业后仍旧是毛坯状态，经过设计改造，地下空间也被充分利用了起来，做出了“高溢价”的公区设置，相当于为租客建了一个“多功能休闲会所”。  

这部分区域主要包括健身房、休闲吧、影音室、会议室、私厨区，应有尽有，满足客户会客、办公、健身、休闲娱乐等需求。

超大阅读区，挑一本自己喜欢的书在这里畅读，也可以和3-5好友一起讨论，分享，沉浸书中故事。

公共区域内还配置了私厨区，租客可以在这里做饭，聚餐，环境温馨，整洁，一边享受美食，一边享受愉悦的闲暇时光。

另外，为了满足租客日常健身需求还配备专业的健身设备，下班后在这里浑汗如雨，强健体魄。

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24小时贴心服务，包舒适

　　值得一提的是，FUNLIVE方隅在这个长租项目中做了短租运营，也就意味着，即使是长租公寓项目，住在这里的人也可以享受到“高端酒店”的服务，毕竟对于短租租客而言，舒适且能够及时被响应的服务才是居住在这里的基本需求。

　　公寓提供24小时安保、24小时管家、全楼智能门禁、公区保洁、快递代收等专业服务，并不定期举办各种社群活动，公寓内设专业级健身房，星级会所全天候开放，定制化住客活动，足不出户尊享高端健康生活空间。  

　　除此之外，公寓还配备了智能门锁系统，家具电器齐全，每月一次免费入室保洁保证房间整洁干净，配套完善，可随时拎包入住。

长短租结合

星级酒店的服务，长租的价格，划算！

　　北京中心区域的高端公寓，从产品定位上来看，符合这幢物业的“气质”，不管周边配套还是环境位置都很合理。但问题是，价格该定多少？如何在周边的公寓、甚至是酒店项目中崭露头角，凸显自身竞争实力？

“长短租结合”灵活配搭，提升运营效率

　　租房，大家的关注点无非是两个方面，一个是租金价格，一个是装修和服务，装修水平在上边的照片中大家都能有所体会，那么在价格上怎么去做区分，做出性价比呢？  

　　FUNLIVE方隅综合了周边租房环境以及租金收益测算后决定采用“长短租结合”的方式对外运营，主要也是基于以下几点考虑：

　　，在大部分房源做长租的基础上和不影响到长租客户服务的前提下，主动开放部分房源用来做类酒店短租，既能提高房源的出租率，也能提高运营收益，还能把这样高质量的产品体验机会分享给更多的人；  

　　第二，集中式公寓具有先天的短租条件：客房集中、产品标准化。集中化的管理和服务可以有效降低运营成本，也便于进行及时服务，及时解决租客遇到的问题，从而为租客带来良好的租住体验；  

　　第三，基于项目的核心位置，其实短租需求场景还比较多，比如一些大公司项目外派出差或商务接待等，有需求，产品自然也就应运而生了。  

　　FUNLIVE方隅北京王府井精品公寓在管理运营上采取了“长短租”结合的方式，一方面可以保证出租率，另一方面可以提升公寓运营的效率。  

　　另外，短租租客在居住过程中体验到的装修风格、居住服务和其他服务，无形之中还可以口口相传，提升企业美誉度。与长租相比，短租交易频次高，租户流动速度快，流动范围广，可以加速品牌推广，公寓知名度也得到了更大程度的曝光。当然，在推广渠道、营销手段选择上和之前的宣传招租模式也有一定区别。

酒店的服务，长租的价格，超高性价比

　　长租公寓的溢价有两种，其中一个便是时间层面，因为租住的时间越短单价越高，公寓在保证入住率的情况下，结合短租运营方式，上浮租金可以提升公寓经营坪效。  

　　FUNLIVE方隅在价格的制定上，根据长短租的需求也做了区分：在时间界定上，为了方便公寓管理，短租时间至少一个月起，短租租金设定相较于长租有10%的溢价，这也是运营方利润提升的有效补充。 该公寓周边也有很多酒店项目，因为是日租，所以价格比较贵，稍微有名气，装修一般的酒店，大床房每晚也要500-800元，换算成月租，也要15000-24000元/月，按照业内惯例，短租定价往往会比长租要高10%，所以即便是周边酒店内长住，每个月也要花费13500-21600元/月，对于有一个月左右短租需求的人来说，“长短租”模式的公寓更能住出性价比，毕竟酒店房间基本在20-30㎡左右，酒店房间面积做到50㎡的还比较少，另外在室内配套上，长租更具优势，租住舒适度和生活体验更好。 

　　从方隅北京王府井项目的设计改造和现有出租情况来看，FUNLIVE方隅的运营状况是值得学习和借鉴的。据了解，FUNLIVE方隅定位于中高端租赁市场，采用“基金资产管理和连锁经营”双轮驱动模式，打通“开发+运营+资本”的产业链，未来发展目标是轻、中、重资产结合，3-5年全国核心城市布局5-10万套长租公寓产品。