
上海方隅公寓管理有限公司 地址:上海市闵行区申长路1688弄2号中骏集团大厦6楼
Copyright@2020 版权所有 备案:沪ICP备18022962号-1 沪公网安备 31011202007802号
回头看中国长租公寓的这些年经营发展,尽管大家都明白公寓行业是重资源重资本的,但业界普遍还是把它定义为服务行业,公寓人还是在脚踏实地做运营——咖啡甜品小吃、每个周变着花样线上线下搞活动等等,热情很高,但折腾了大半天,租金水平还是上不去,投资回报率还是达不到预期,很多小品牌公寓都挣扎在生死线上。
一句话,“生活你全是泪,没死就得活受罪,越是折腾越倒霉,越有追求越悲催,垂死挣扎你累不累,不如瘫在床上睡。”在首次观影《哪吒》时,我就私下把“哪吒”跟“公寓人”做了一次镜像投注,因为两者实在太像了。
《大家》采访前夜,我又熬夜回炉了一遍电影。因为想再次感受下“一生中能改变命运的机会可不多呀”的焦灼、悲凉与力量;更想在第二天太阳升起的时候,带着这种矛盾的心情,去跟一个自带20多年投行经验的新公寓人、探讨那个被不少人视为不可多得之“改命机会”的金融资本背后的故事。
方隅控股行政总裁、副董事长 陈坚
一个资深投行人眼中的“长租公寓”机会
今天如果去采访公寓创始人“当初为啥要干这行”,可能每个人的答案都会不一样,譬如,“让中国的年轻人可以有品质的居住、有尊严的打拼”,或者“消化库存呗”,又或者“这是个风口呀”……但无论何种原始动力,听起来,似乎都没有一个投行转身之人的理由,让人觉得“干公寓这件事儿是靠谱的”。
现任方隅控股行政总裁、副董事长的陈坚,拥有超过20年环球投资银行经验,曾于瑞银、汇丰、摩根大通和麦格理工作;加入中骏前在麦格理服务10年,担任麦格理的高级董事总经理和大中华区与房地产部门的主管,负责相关的投行、企业融资和顾问,和直投业务。20多年来,作为投行,他的工作任务很简单——帮企业融资、上市或者合并收购,做完一个项目就拿钱走人,不会再去跟进后续的经营问题,用他自己的话说就是“做投资银行跟做经营性业务是两码事,做投资银行的人也不懂经营”。决定投身公寓行业则源于前任东家麦格里在投行中的独特特质—不是纯粹做投资,而是比较擅长去建立不同的基金管理平台。
当年,当麦格理资本决定进入物流地产、组建基金管理公司合伙人(Co-GP)时,陈坚是不太支持的,原因很简单——麦格理本来营运商都是老外,要在中国做Co-Gp,这生意能行吗?但事实证明,结果是成功的——由麦格理资本组建起来的LOGOS(乐歌),作为垂直整合产业园区专家,后来的业务遍及澳大利亚、中国、印度、印度尼西亚及新加坡等,目前管理资产总价值逾90亿澳元。
“后来,我为什么觉得他那么牛逼呢?因为我看到了这个平台设立之后的四点好处。”陈坚回忆说,其一,2014年前后由于中国电商行业的发展,对于物流的需求很大,物流行业的基本面很大;其二,当时除了中国以外的,美国、欧洲等其他国家和地区的电商活动都很活跃,这肯定是一个全球性的发展机会;其三,当时除了普洛斯和嘉民之外,大部分的本土运营商尤其是在A级仓储方面都做得不是很好,物流地产的市场相当分散;其四,投资者兴趣很大,当年几乎每个海外LP都说“如果中国有物流的投资机会,他会愿意参加”。
尽管错了过2014年投资物流地产的机会,但当2017年麦格理资本决定进军公寓市场的时候,陈坚很快就用同样的逻辑分析出“长租公寓是个好机会”。从基本面来看,由于政策的支持,长租公寓在中国的发展前景不错,而且大城市尤其是一线城市的房价贵、流动人口多,这为租房提供了大量的需求来源;从全球市场来看,欧美国家以及包括日本在内的亚洲市场,长租公寓都已超成熟了,这是个全球化的趋势;回归国内市场,当时整个中国长租公寓可以说是“超级分散”,并没有做得特别好的企业;而在陈坚与海外投资者的交流中,他看到了这些人对于中国长租公寓市场的希冀。
2017年,麦格里资本与美国睿星资本(Greystar Capital)决定组建Co-GP平台,当时还是麦格里资本中国区负责人的陈坚,立马就带着这个讯息找到了自己的老朋友黄朝阳——(2010年,麦格里资本帮助中骏集团在香港成功上市),而当时中骏集团已经开始投资长租公寓项目。
不管是出于对长租公寓发展前景的看好,还是在两次合作中培养出来的情感,中骏集团创始人、董事局主席黄朝阳向陈坚发出了“创业”的邀请,2018年4月,陈坚加入了方隅。很快,2018年12月17日,中骏集团旗下长租公寓品牌FUNLIVE方隅与基汇资本旗下管理基金(下称“基汇资本”)正式签署框架协议、平台合作协议及种子项目的买卖协议,双方共同成立长租公寓投资平台(下称“投资平台”),首期规模为8亿美元,用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。FUNLIVE方隅成为投资平台的管理人,负责平台整体的投、融、管、退事项,计划未来3年平台规模超过人民币100亿元。有了陈坚的扎实投行经验加持,方隅的长租公寓之路,走得就有些与众不同——带着浓浓的“金融资本”味道,很快便发债了,今年又战略投资了深圳窝潮系社区。
“钱不是,没有钱是万万不能的。”这就是长租公寓与金融资本的现实关系。
有地产人士指出,长租公寓的未来取决于租金水平和房地产金融的发展程度。很明显,租金是很容易看到天花板的,就像陈坚点评包租模式的时候所说,“过去两年包租项目的租金成本大幅上涨,从利润点的角度来看,我对包租项目的期望值不高”。而房地产金融,不仅能够为长租公寓发展提供可持续的资本支持,还能够通过金融创新来为企业找到新的增长点。
分析目前市场上长租公寓的商业模式不难发现,大多数公寓运营商所采用的经营手段就是中国房屋租赁市场长期以来所形成的付三押一甚至更长的租金模式,以此来占据较多的资金、形成了自己的资金池。但是由于长租公寓本身就是个资本支出很大的行业,导致其在发展过程中,又不得不去想办法“找钱”,从而有能力去获取更多的房源和规模。“高收低租”的畸形商业模式,压死了一大批公寓运营商,也压垮了房东、租户和社会对公寓行业的诚信与信心。这似乎,正是共享单车们给我们上演的血淋淋一幕。
“其实长租公寓不是一个完完全全toC的行业,你不能完全按照toC的逻辑去思考问题。”陈坚指出,所有面向toC的平台的发展模式很相像——每个人都希望尽快拿到的市场占有率,为此CEO们会不断地去融资拿钱,想办法让自己活下来、做大规模、熬成行业巨头,甚至上市,然后再去整合自身的产业链、把不同的利润点叠加起来,从而让这个行业变成“盈利的行业”;在这个模型中,募集资本的能力成为成功关键要素。而其经营结果就是:最后上市的人也变成了一个个千亿富翁,所有的投资者也都支持这个想法,而那些融资死掉的人也无所谓——通常这些人的钱不是自己的、而是投资者的钱。
“问题在于,跟其他的toC行业相比,长租公寓是个低频的需求,没有那么大的使用频次和流量转化;同时还比其他toC行业的资本支出多得多,举个例子,滴滴获客可能就是每一单给司机几十块的补贴就行了,但租房子从拿房到经营各个环节都需要付出高额的成本。你要按照一模一样的toC模式来经营长租公寓,那你花钱的钱就会非常多。”陈坚补充并强调,如果你把自己的顾客定位在C端租客,那你就只能赚租金差;假如你toB了,那你客户就可以是机构投资人、业主,你的收入构成就会有基金管理费、开发管理费、运营管理费、超额收益分成和运营管理费等等,收入来源就会多一些。
事实上,美国 EQR 的发展历程为国内长租公寓的发展方向提供了很好的借鉴, 它以“资产增值+租金”的轻资产运营模式,经历了快速扩张到精耕细作两个阶段。阶段就是快速扩张(1991-2002),1993 年上市时EQR 仅有 69 处物业2.2 万套公寓,扩大到2000 年的1104 处物业、23 万套公寓;同期租金收入和营业利润也维持大幅增长态势,营业利润率维持在高位。第二阶段即精简业务、聚焦核心区域(2002-至今),在资产端,通过剥离低收益资产的手段聚焦核心市场;在资金方面,利用美国独特的 REITS 条件进行频繁的融资行为。
事实上,美国 EQR 的发展历程为国内长租公寓的发展方向提供了很好的借鉴, 它以“资产增值+租金”的轻资产运营模式,经历了快速扩张到精耕细作两个阶段。阶段就是快速扩张(1991-2002),1993 年上市时EQR 仅有 69 处物业2.2 万套公寓,扩大到2000 年的1104 处物业、23 万套公寓;同期租金收入和营业利润也维持大幅增长态势,营业利润率维持在高位。第二阶段即精简业务、聚焦核心区域(2002-至今),在资产端,通过剥离低收益资产的手段聚焦核心市场;在资金方面,利用美国独特的 REITS 条件进行频繁的融资行为。
EQR资料来源:国泰君安证券研究报告
不难看出,方隅关于toB方向的布局,已经在向Greystar、EQR靠拢,和“基汇资本”的合作就是一次很好的尝试。只不过,国内长租公寓由于起步晚、发展还不够成熟,当前公寓运营商们的盈利模式还是以租金为主,并寄希望于依靠精细化和差异化、社区化和平台化等等租后服务来增收。距离国外这种轻资产模式还有相当长的一段距离。正如国泰君安证券所说,长租公寓运营商本质是资产管理平台,金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。这是国内公寓运营商还需要进一步努力的方向。
毫无疑问,金融资本带给长租公寓的绝对不是简单的输血,但是融资这个事情也不是所有公寓运营商想学就能学得到的能力。仅靠一种融资方式,最终的结果也可能就会出现资金链断裂甚至爆雷的惨剧。
“首先融资的事情,如果一个做融资的人只能够做一种融资,那就等于没有融了。因为什么?一家公司肯定要配合不同的融资手段或者不同融资的渠道,把不同的渠道都加起来去优化整个融资组合。这样以来,不仅会刻意降低整个公司的融资成本,还可以把融资的金额放大最大。“陈坚指出,多年投行经验教会自己的就是要去看不同的融资工具,要学会用开放的思维去考虑问题;不仅要看国内的融资选择,还要放眼海外的融资选择。
以方隅为例,除了组建基金平台,2019年8月2日,中骏集团成功发行首单长租公寓专项债券,首期发行规模为5.40亿元,债券票面利率为6.95%,债券期限为4年期;本期债券募集资金扣除发行费用后,拟全部用于“FUNLIVE方隅”长租公寓业务的发展。据中骏方隅方面推算,达到5万间长租公寓的目标后,基本可以实现超过20亿的租金收入。
然而据资料显示,在信托产品发行金额占比当中,房地产基本维持在40%到50%。主要的信托的资金去向,接近20万亿(一半左右)流到房地产;还有20%左右流到金融,这部分可能也是进入私募等等,最终也是进入房地产。沈建光博士在博鳌房地产市场论坛指出,“过去几年房地产企业在海外融美元债的金额是非常高的,每年都有500亿美元,今年上半年就达到了500亿美元,在海外融资的成本也是很高的,有些达到了10%左右,但是他们还是在大量融资,说明对资金的需求是非常高的”。
种种迹象表明,对于公寓运营商尤其是中小型企业来说,融资需求很大但是融资成本很高、融资很难。
“老实说,普通的或者独立的平台是很难做的。如果你要一定要问,我会告诉你,地产系肯定有一定的优势。因为你有自己的大家长,起码不用为资金发愁。”陈坚举了个接地气的例子,就好比你是一个CEO,本来有可能你是50%的时间要想钱的,50%时间看经营或是拿项目;但那些人有可能不是,他是80%时间找钱,20%时间来看项目,那他肯定是很累了,甚至到最后有可能他经营这块就不是很好。
其实,在与陈坚的交流中,明显能感受到一种思维模式的转变,那就是多元化思维。这是多年投行生涯让他养成的思维习惯,也是当下公寓甚至地产行业急待养成的思维模式。就如温德姆刘晨军在上期的《大家》所言“酒店行业过去都是近亲结婚,这种近亲结婚让大家亲情很浓但却造成了酒店行业相对封闭的自我循环的状态”。而对于公寓这种尚未完全发展成熟的行业来说,多元化思维就变得尤其是重要。
陈坚:其实很简单,酒店波动性很大、浮动点比较大,周期性很强。酒店的投资人通常是用循环的概念去做投资——低买高卖,很多人不一定是看现金流的。老实说,每一个存量物业都应该看周期,但是酒店波动会很大。
还有就是它的经营成本太贵了,有一些赚钱是真的很赚钱,比如香港五星级酒店在好的时候,它出租率高,很贵,很赚钱,但内地有些城市的高星级酒店出租率最多可能也就百分之六七十,它的利润肯定就不太好了。迈点丹丹:,之前做投资看的全是大钱,现在看公寓运营每天要看的可能是一毛钱一毛钱的租金涨幅,你心态怎么调整?
陈坚:真的要完全改变的,自己要调整。以前我记得头几个月,很多时候要批的那些钱,有可能就是几万块。以前每个数字都看几个亿几个亿的,几万块对我来说(不是大钱),我就会说OK,我就签很快,有时候反过头来有可能有一些费用提到董事长那里,他反过头来说为什么这么多。因为我们中骏的黄朝阳董事长自己做制造业出身的,制造业非常讲究成本控制。其实我真的承认,我有很多东西要学他的,你看他一两次,你再想一想,确实对的——这个几万那个几万,加起来就那么多了。你会发觉到会这样、自己会领悟了。但是这个确实是有一个适应的过程,尤其是头两三个月你都要调整,但现在OK,现在还可以。
迈点丹丹:你现在的焦虑和担忧会哪来?
陈坚:没有什么焦虑了。或者说,不应该是焦虑,而是你永远是要保持一颗不能太安逸的心。因为事情或者是整个行业变化得太快、永远都会变化,你要看不同的情况变化思考你应该要怎么做。其是你整个公司你要运作的,你要做CEO你肯定要有这个准备。这个事情,我不会恐惧的。
采访札记
君子不器,先人后事。是我在陈坚身上看到了难能可贵的一点。作为投行出身,他真的做到了“正确地配置资本”把蛋糕做大。
正如凯恩斯所说,通过撒大网捕捉更多公司的方法来降低投资风险的想法是错误的,因为你对这些公司知之甚少更无特别信心?人的知识和经验都是有限的,在某一特定的时间段里,我本有信心投资的企业也不过二三家。
坚守“利润点”、在能力圈内投资,保持自律性,应该是所有公寓运营商去考虑的问题。就像深圳窝潮系社区不会主动去拿高价的地,把每个项目都做到“赚钱”,它也等来了中骏方隅的青睐与合作。